Naujų butų kainos Lietuvoje augo sparčiau nei statybų sąnaudos: kas lemia galutinę kainą?

Naujų butų kainos Lietuvoje pastaraisiais metais augo gerokai sparčiau nei statybų sąnaudos, rodo Lietuvos banko duomenys. Vis dėlto ekspertai teigia, kad būsto kainų dinamiką geriau paaiškina ne statybų sąnaudos, o gyventojų pajamų pokyčiai. Nors plėtotojų maržos ir gali prisidėti prie galutinės sumos, anot ekspertų, nelemia viso kainų šuolio.

Lietuvos bankas: naujų butų kainos augo sparčiau nei statybų sąnaudos

Nekilnojamojo turto (NT) kainos pastaruoju metu augo itin sparčiai, todėl gyventojų galimybės įpirkti būstą gerokai suprastėjo, pastebi ekonomistai.

Vis dažniau diskutuojama, kas lemia spartų būsto kainų augimą. Vieni pagrindinėmis priežastimis laiko gyventojų pajamų augimą bei paklausos ir pasiūlos disbalansą, kiti dėmesį kreipia į vystytojų maržas, pabrėždami, kad būsto kainos kyla sparčiau nei statybų sąnaudos.

Tai patvirtino ir Lietuvos banko Finansinio stabilumo departamento ekonomistas Daumantas Skinkys, teigdamas, kad naujų butų kainos Lietuvoje pastaraisiais metais augo gerokai sparčiau nei statybų sąnaudos.

Valstybės duomenų agentūros duomenimis, nuo 2019 m. naujų butų kainos padidėjo 107 proc., o statybų sąnaudos – 41 proc.

„Didėjantis atotrūkis tarp statybos sąnaudų ir naujo būsto kainų augino NT plėtotojų pelningumą. 2020–2024 m. NT operacijų įmonių grynoji pelno marža vidutiniškai siekė 32 proc. ir buvo maždaug keturis kartus didesnė už visų ekonominių veiklų vidurkį – statybos įmonių marža siekė 6 proc.“, – LRT.lt komentavo D. Skinkys.

Vis dėlto istoriniai duomenys rodo, kad būsto kainų raidą geriau paaiškina ne statybos sąnaudų, o gyventojų pajamų pokyčiai, atkreipė dėmesį Lietuvos banko ekonomistas.

„Būsto pardavimo kainų trumpalaikiai svyravimai yra didesni nei darbo užmokesčio, tačiau ilguoju laikotarpiu jų tendencijos konverguoja. Nuo 2015 m. naujos ir senos statybos butų kainos išaugo atitinkamai 154 ir 160 proc. Panašiai kaip ir gyventojų uždarbis į rankas – 174 proc.“, – pabrėžė Lietuvos banko analitikas.

Tiesa, 2026 m. pradžioje būsto kainoms pradėjus augti sparčiau nei darbo užmokesčiui (atitinkamai 12–15 ir 8 proc. metiniais tempais), D. Skinkys pritarė, kad būsto įperkamumas šiuo metu prastėja.

„Kita vertus, jis tebėra istorinės tendencijos ribose, o tai palaiko būsto paklausos lygį ir leidžia NT plėtotojams sparčiai parduoti naujus projektus“, – pridūrė jis.

Ekonomisto aiškinimu, didelį būsto kainų augimo tempą palaiko ir investicinė paklausa. Didžiausia ji Vilniuje, kur, D. Skinkio pastebėjimu, maždaug 40 proc. įsigyjamų būstų yra investiciniai.

„Būsto, kaip investicijos, patrauklumą Lietuvoje didina vieni mažiausių Europos Sąjungoje NT mokesčiai, taip pat palankus nuomos pajamų ir kapitalo prieaugio apmokestinimas“, – pastebėjo Lietuvos banko ekonomistas.

Būsto kainų šuolio vien maržomis neaiškina

Svarstymus, kad vystytojų maržos gali būti viena iš priežasčių, lemiančių spartų būsto kainų augimą, Kauno technologijos universiteto (KTU) Ekonomikos ir verslo fakulteto docentas Evaldas Stankevičius vertina atsargiai.

„Vystytojų maržos gali būti vienas iš galutinę būsto kainą veikiančių dėmenų, ypač aktyvios rinkos laikotarpiais, kai paklausa stipri, o pasiūla ribota. Vis dėlto būtų per daug paprasta teigti, kad spartų būsto kainų augimą daugiausia lėmė didelės arba reikšmingai išaugusios vystytojų maržos. Vieši agreguoti duomenys tokios išvados nepatvirtina“, – LRT.lt teigė ekspertas.

Tokią išvadą ekspertas daro remdamasis Valstybinės mokesčių inspekcijos duomenimis apie NT sektoriaus įmonių pajamas ir pelningumą. Nors šie duomenys tiksliai neatspindi būsto vystytojų projektinių maržų, E. Stankevičiaus aiškinimu, jie rodo bendras NT sektoriaus pelningumo tendencijas.

Nors, kaip pastebi KTU ekonomistas, sektoriaus apyvarta 2020–2024 m. išaugo nuo 2,31 mlrd. iki 3,70 mlrd. eurų, veiklos marža 2024 m. išliko panaši į 2020 m. lygį ir siekė apie 10 proc.

„Didžiausias maržos padidėjimas buvo fiksuotas 2021–2022 m., kai ji pakilo iki 12,3–13,3 proc., tačiau 2023–2024 m. vėl sumažėjo iki maždaug 10 proc. lygio“, – atkreipė dėmesį KTU ekonomistas.

Šiuos duomenis, pasak eksperto, svarbu vertinti būsto kainų dinamikos kontekste. Eurostato duomenimis, 2020–2025 m. būsto kainų indeksas Lietuvoje išaugo apie 83 proc., kai tuo pačiu laikotarpiu NT operacijų sektoriaus veiklos marža iš esmės nepadidėjo.

„Šis palyginimas labiau silpnina, o ne patvirtina teiginį, kad būsto kainų augimą lėmė nuosekliai didėjusios vystytojų maržos“, – pabrėžė E. Stankevičius.

Apibendrindamas E. Stankevičius teigė manantis, kad vystytojų maržos gali būti vienas iš kainą veikiančių dėmenų, ypač konkrečiuose projektuose arba aktyvios rinkos laikotarpiais, bet statistika nepatvirtina teiginio, kad būsto kainų augimą lėmė augantis vystytojų pelningumas.

Ekonomisto manymu, labiau tikėtina, kad būsto kainas veikė keletas veiksnių: paklausos ir pasiūlos disbalansas, gyventojų pajamų augimas, žemų palūkanų laikotarpis, vėliau išaugusios finansavimo ir statybos sąnaudos, žemės kaina, leidimų bei projektų įgyvendinimo trukmė ir ribota naujo būsto pasiūla patraukliose vietose.

„Plėtotojų maržos gali paaiškinti dalį aukšto kainų lygio, bet ne visą kainų šuolį, nes jos gali padidinti galutinę kainą keliais ar keliolika procentų, priklausomai nuo projekto vietos, segmento, konkurencinės aplinkos, finansavimo sąlygų, pardavimų greičio ir rizikos lygio.

Net ir didesnė projektinė marža nereiškia, kad visa ši kainos dalis laikytina pertekliniu pelnu, NT plėtra reikalauja didelio kapitalo, ilgo įgyvendinimo laikotarpio ir yra veikiama statybos kainų, palūkanų normų, reguliavimo, paklausos pokyčių ir neparduotų būstų rizikos“, – dėstė E. Stankevičius.

Akcentuoja sklypų kainas ir kitas sąnaudas

Lietuvos nekilnojamojo turto plėtros asociacijos (LNTPA) prezidentas Mindaugas Statulevičius pritarė, kad NT kainą sudaro ne vien statybų, bet ir kapitalo sąnaudos, finansavimas, sklypo kaina bei kiti veiksniai.

„Statybų sąnaudos turbūt didžiausią šuolį patyrė 2022 m. pirmąjį ketvirtį, kai infliacija statybose buvo labai didelė, kaip ir visoje ekonomikoje. Vėliau ji pamažu atslūgo, tačiau kas liko – tai sklypų ir vietų, kur galima plėtoti projektus, trūkumas bei didelė konkurencija, kuri iškėlė kainas pardavėjui“, – atkreipė dėmesį M. Statulevičius.

Pasak jo, NT kainų augimą lemia ir valstybės reguliavimo pokyčiai. Jau antrus metus visi parduodami projektai turi būti 100 proc. baigtumo.

„Iki šiol notarinį sandorį sudarydavome ir lėšos įkrisdavo esant 85 proc. baigtumui, o dabar turime padaryti dar 15 proc. daugiau, kad galėtume parduoti ir gauti lėšas“, – sakė M. Statulevičius.

M. Statulevičius teigė, kad NT plėtros verslas yra pelningesnis nei statybos rangos verslas, nes jis yra susijęs su didesne rizika ir ilgesniais procesais.

Apibendrindamas LNTPA vadovas tvirtino, jog konkurencija rinkoje yra per didelė, kad plėtotojai galėtų ženkliai kelti kainas.

„Taptum nekonkurencingas, neparduotum savo turto, ir tas godumas tave tiesiog pražudytų“, – kalbėjo M. Statulevičius.